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Semplificati gli adempimenti per la detrazione del 36%

La conversione in legge del “decreto Sviluppo” ha portato a regime alcune interessanti novità nel settore immobiliare: a partire dell’abolizione della comunicazione di inizio lavori ai fini della detrazione del 36%, sino all’introduzione della rinegoziazione dei mutui a tasso variabile. Sono diverse le novità apportate dalla legge 106/2011 (che ha convertito il D.L. 70/2011) in ambito immobiliare: innanzitutto, è stato abrogato l’obbligo di inviare la comunicazione di inizio lavori per fruire della detrazione del 36%, nonché l’obbligo di indicare nelle relative fatture il costo della manodopera; inoltre, è stata prevista l’abolizione dell’obbligo di comunicare alla Questura la cessione dei fabbricati; infine, il legislatore è intervenuto anche sulla possibilità di rinegoziare i mutui a tasso variabile per trasformarli a tasso fisso.

 

Le semplificazioni per la detrazione del 36%

La disposizione normativa che ha introdotto l’agevolazione in oggetto è rinvenibile nell’art. 1 della legge 449 del 27 dicembre 1997. Le leggi successive hanno poi prorogato e, per certi versi, ampliato l’ambito di applicazione del beneficio fiscale, che, a oggi, ha le caratteristiche illustrate nel riquadro 1.
È appena il caso di ricordare che la detrazione in oggetto spetta ai contribuenti che possiedano o detengano, sulla base di un idoneo titolo (proprietà, locazione, comodato ecc.), l’immobile oggetto di intervento di recupero.
Essa compete, quindi, anche agli imprenditori individuali e ai soci di società semplici o di persone, purché si tratti di immobili non strumentali e che non costituiscano “beni merce”. Ha diritto alla detrazione, inoltre, anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché ne abbia sostenuto le relative spese e siano a lui intestate le fatture e i bonifici.
Può usufruire dell’agevolazione anche chi effettua in proprio i lavori ammessi al beneficio, ma limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali utilizzati.
In caso di decesso del soggetto destinatario dell’agevolazione, le quote residue della detrazione spettano agli eredi, purché detengano, da subito, direttamente e materialmente l’immobile, senza tuttavia la necessità di adibirlo a propria abitazione principale.
In caso di cessione dell’immobile agevolato per atto inter vivos, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all’acquirente.
Per quanto concerne il limite di spesa, occorre ricordare che esso deve essere considerato in relazione a ogni persona fisica beneficiaria e a ogni singola unità immobiliare: pertanto, in caso di presenza di più soggetti destinatari dell’agevolazione, occorre ripartire l’importo di € 48 mila per ogni avente diritto. Inoltre, occorre tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi per lo stesso intervento che prosegua in anni successivi, in modo tale che il limite di € 48 mila venga considerato sulla pluralità degli anni in cui è durato lo stesso intervento.
La detrazione deve essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo. Tuttavia coloro che, al 31 dicembre 2009, abbiano compiuto 75 anni possono optare per una ripartizione in 5 rate; inoltre, i contribuenti che, alla predetta data, abbiano compiuto 80 anni possono invece scegliere la rateazione in 3 quote di pari importo.
Ciò che più rileva, però, ai fini della presente

RIQUADRO 1 – Detrazione d’imposta per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Interventi agevolabili
- Manutenzione ordinaria (solo sulle parti comuni di edifici residenziali);
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- altri lavori specifici (eliminazione barriere architettoniche; cablatura edifici; opere interne; contenimento dell’inquinamento acustico; opere finalizzate al risparmio energetico; opere finalizzate alla sicurezza statica e antisismica; interventi di messa a norma degli edifi ci; opere finalizzate alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi; opere finalizzate alla prevenzione di infortuni domestici; realizzazione di box e parcheggi pertinenziali; misure di manutenzione e salvaguardia dei boschi; interventi di bonifica dall’amianto ecc.).

Spese rientranti nella detrazione
- Progettazione dei lavori;
- acquisto dei materiali;
- esecuzione dei lavori;
- altre prestazioni professionali richieste dal tipo d’intervento;
- relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti;
- perizie e sopralluoghi;
- imposta sul valore aggiunto, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunce di inizio lavori;
- oneri di urbanizzazione;
- la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio;
- altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal reg. n. 41 del 18.2.1998.

Percentuale di spesa detraibile
- 41% per le spese sostenute nel 2006 relative a fatture emesse dall’1.1.2006 al 30.9.2006;
- 36% per le spese sostenute dal 2000 al 2005 e per le spese sostenute nel 2006 relative a fatture emesse in data antecedente all’1.1.2006 ovvero a quelle emesse dall’1.10.2006 al 31.12.2006 e per le spese sostenute dal 2007.

Limiti di spesa
- € 77.468,53 per le spese sostenute fi no al 31.12.2002;
- € 48.000,00 per le spese sostenute negli anni dal 2003.
trattazione è che per poter fruire della detrazione in oggetto i contribuenti sono tenuti ad adempiere a diverse formalità, la cui omissione comporta inevitabilmente l’esclusione dal beneficio, rilevabile anche in sede di controllo da parte degli organi preposti.

In particolare, prima del “decreto Sviluppo” gli adempimenti previsti erano i seguenti:
1. invio, tramite raccomandata, al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle entrate di un’apposita comunicazione preventiva di inizio dei lavori, contenente, tra l’altro, l’indicazione dei dati catastali identificativi dell’immobile oggetto di intervento;
2. pagamento delle fatture relative ai lavori tramite bonifico bancario o postale da cui risulti anche il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento, nonché il codice fiscale e la partita IVA di chi lo riceve;
3. le succitate fatture, inoltre, devono sempre recare l’indicazione separata del costo della manodopera impiegata per tali lavori.

Per quanto concerne l’invio al Centro operativo di Pescara della comunicazione di inizio lavori, tale adempimento è stato previsto dall’art. 1, comma 1, lett. a), del D.M. 41 del 18 febbraio 1998. Successivamente, il Direttore dell’Agenzia delle entrate, con appositi provvedimenti (l’ultimo, il n. 2006/41933 del 17 marzo 2006), ha approvato il relativo modello di “Comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione edilizia per fruire della detrazione d’imposta ai fini IRPEF”. In esso dovevano essere indicati i dati del dichiarante, dell’immobile, la data di inizio dei lavori e i dati relativi alla documentazione posseduta. La trasmissione della comunicazione era requisito necessario ai fini della detrazione in oggetto.
L’art. 7, comma 2, lett. q), del D.L. 70/2011 convertito, modificando il predetto decreto interministeriale, ha abolito l’obbligo di trasmissione della comunicazione preventiva dell’inizio lavori, sostituendola con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione. Permane, poi, l’obbligo di conservazione e di esibizione su richiesta degli Uffici di tutta la documentazione probatoria ai fini del diritto alla detrazione.

Abolizione della comunicazione di inizio lavori
L’art. 7, comma 2, lett. q), del D.L. 70/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 106 del 12.7.2011, dispone che la lett. a), del comma 1, dell’art. 1 del decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dei lavori pubblici 41 del 18.2.1998, è sostituita dalla seguente: «a) indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione e a conservare ed esibire a richiesta degli Uffici i documenti che saranno indicati in apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate».
Bisognerà attendere il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate per conoscere quali documenti rientrano comunque tra quelli da conservare ed esibire all’Amministrazione finanziaria su richiesta di quest’ultima.
Presumibilmente rientreranno tra di essi quelli già previsti come allegati obbligatori alla soppressa comunicazione di inizio lavori (copia della concessione edilizia, copia delibera assembleare e tabella millesimale, copia ricevute ICI dal 1997, se dovuta, dichiarazione di consenso del possessore, copia dell’autorizzazione edilizia, copia della denuncia di inizio attività, copia domanda di accatastamento), nonché le fatture e le ricevute comprovanti le spese per le quali si richiede la detrazione, e infine le ricevute dei bonifici di pagamento, per cui l’obbligo di conservazione è ancora vigente ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. b), del summenzionato D.M. 18 febbraio 1998.

Nuovi adempimenti in sostituzione della comunicazione di inizio lavori (abolita)
Con l’art. 7, comma 2, lett. q), del D.L. 70/2011, viene previsto che il contribuente:

indichi nella dichiarazione dei redditi:
- i dati catastali identificativi dell’immobile oggetto di interventi agevolati;
- gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo, come, per esempio, il contratto d’affitto, se i lavori sono effettuati dal detentore (per esempio, il conduttore);
- gli altri dati richiesti ai fini del controllo da detrazione;
conservi ed esibisca, a richiesta dell’Agenzia delle entrate, i documenti individuati da un apposito provvedimento di prossima emanazione.

L’altra semplificazione introdotta dal “decreto Sviluppo” riguarda l’abolizione del terzo adempimento indicato nella precedente tabella, ovvero l’obbligo di indicazione separata del costo della manodopera nelle fatture relative agli interventi agevolati. Tale prescrizione è stata introdotta a decorrere dalle spese sostenute dal 4 luglio 2006, a opera dell’art. 35, commi 19 e 20, del D.L. 223/2006, ed è stato in seguito prorogato dalla Finanziaria 2007 (art. 1, comma 388, della legge 296/2006), dalla Finanziaria 2008 (art. 1, comma 19, della legge 244/2007) per gli anni dal 2008 al 2010, e infine dalla Finanziaria 2010 (art. 2, comma 10, lett. a) e b), della legge 191/2009) fino al 2012.
L’art. 7, comma 2, lett. r), del D.L. 70/2011, ha ora abolito il predetto obbligo di indicazione separata in fattura del costo della manodopera, precedentemente previsto a pena di decadenza. In sua sostituzione non è stato introdotto alcun nuovo adempimento.

Abolizione dell’obbligo di indicazione separata del costo della manodopera
L’art. 7, comma 2, lett. r), del D.L. 70/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 106 del 12.7.2011, dispone che «l’art. 1, comma 19, della legge 244 del 24.12.2007, è abrogato».

RIQUADRO 2 – Obbligo di comunicazione e giurisprudenza pregressa.

L’art. 12 del D.L. 59 del 21.3.1978, convertito con modificazioni dalla legge 191 del 18.5.1978, stabilisce quanto segue:
- chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato;
- la comunicazione può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Ai fini dell’osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale;
- nel caso di violazione delle disposizioni si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da € 103,29 a € 1.549,37;
- la violazione è accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ove si trova l’immobile. La sanzione è applicata dal sindaco e i proventi sono devoluti al comune. Si applicano, per quanto non previsto, le disposizioni della legge 706 del 24.12.1975.

La Cassazione si è occupata più volte della disposizione normativa in oggetto, stabilendo che:
- per “fabbricato” deve intendersi non soltanto quello abitativo ma qualsiasi manufatto anche non rispondente alle esigenze abitative (Cass. civ., Sez. I, sent. 7.5.1986, n. 3055);
- la comunicazione deve essere effettuata secondo le modalità e i termini indicati dalla legge, non potendosi, così, sostituire a essa una denuncia indirizzata al Questore (Cass. civ., Sez. I, sent. 12.7.1990, n. 7228);
- l’obbligo di comunicazione è posto a carico del cedente e non ammette forme equipollenti, sicché non può ritenersi osservato per il fatto che la notizia della cessione di fabbricato sia desumibile dall’iscrizione dell’acquirente dell’immobile nei registri dello stato civile del comune (Cass. civ., Sez. I, sent. 17.7.1990, n. 7333);
- la comunicazione deve includere soltanto gli elementi necessari a identificare il nuovo soggetto occupante l’immobile (nome, cognome, luogo e data di nascita), essendo, pertanto, esclusa l’indicazione della sua residenza (Cass. civ., Sez. I, sent. 6.2.1993, n. 1501).

Nessuna comunicazione alla Questura per cessione di immobili
Un’altra interessante semplificazione introdotta dal “decreto Sviluppo” convertito riguarda la soppressione, di fatto, dell’obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato, introdotto dall’art. 12 del D.L. 59/1978, che imponeva di trasmettere alla Questura competente il nominativo del nuovo soggetto che assumeva la disponibilità dell’immobile e l’esatta ubicazione di quest’ultimo (riquadro 2).

In sede di conversione del D.L. 70/2011, è stato modificato l’art. 5, comma 4, che, ora, prevede che la registrazione dei contratti di trasferimento aventi a oggetto immobili o comunque diritti immobiliari assorbe l’obbligo comunicativo stabilito dall’art. 12 del D.L. 59/1978.
Su tale adempimento, invero, recentemente, era già intervenuto il legislatore con il decreto sul cosiddetto “federalismo municipale”. In particolare, in tale occasione, in sede di introduzione della “cedolare secca sugli affitti”, era già stato deciso che l’obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato, previsto dalle disposizioni normative del 1978, fosse assorbito dalla registrazione del contratto di locazione.
A tal proposito, il Ministero dell’interno, con la nota n. 557/LEG/010.418.6 del 31 maggio 2011, ha precisato che la sanzione originariamente prevista in caso di mancata comunicazione della cessione di fabbricato non può più trovare applicazione:
- dal 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del D.Lgs. 23/2011), nei confronti dei locatori che abbiano provveduto alla regolare registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle entrate;
- dal 14 maggio 2011 (data di entrata in vigore del D.L. 70/2011), nei confronti dei venditori di immobili che abbiano proceduto alla registrazione del contratto di compravendita (solitamente, è il notaio rogante a provvedere a tale adempimento).

Il Ministero ha altresì puntualizzato che il predetto obbligo comunicativo, invece, non viene meno nell’ipotesi di locazioni a uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione (art. 3, comma 6, del D.L. 23/2011).

Rinegoziazione dei mutui per l’abitazione
Un’interessante agevolazione introdotta dal “decreto Sviluppo” riguarda la possibilità, per i soggetti che hanno stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile adibito ad abitazione, per un importo non superiore a € 200 mila (prima della conversione in legge, tale limite era di € 150 mila), di rinegoziare tale contratto di finanziamento al fine di trasformarlo da tasso variabile a tasso fisso. A tal fine, l’art. 8, comma 6, del D.L. 70/2011 convertito, prevede, tra l’altro, che:
- il richiedente presenti un’attestazione dalla quale emerga che l’ISEE non sia superiore a € 35 mila (prima della conversione in legge, il limite era di € 30 mila);
- i pagamenti delle rate siano stati regolarmente eseguiti (peraltro, con accordo delle parti, è possibile derogare a tale disposizione).

La registrazione del contratto di vendita assorbe l’obbligo comunicativo
- L’art. 5, comma 1, lett. d), del D.L. 70 del 13.5.2011, stabilisce che: «Per liberalizzare le costruzioni private sono apportate modificazioni alla disciplina vigente nei termini che seguono: … d) la registrazione dei contratti di trasferimento immobiliare assorbe l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza».
- L’art. 5, comma 4, del D.L. 70 del 13.5.2011, dispone, inoltre, che: «Per semplificare le procedure di trasferimento dei beni immobili, la registrazione dei contratti di trasferimento aventi a oggetto immobili o comunque diritti immobiliari assorbe l’obbligo previsto dall’art. 12 del D.L. 59 del 21.3.1978, convertito, con modificazioni, dalla legge 191 del 18.5.1978».

La registrazione del contratto di locazione assorbe l’obbligo comunicativo
L’art. 3, comma 3, del D.Lgs. 23 del 14.3. 2011, recante “Disposizioni in materia di federalismo fi scale municipale”, stabilisce che: «Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dall’art. 12 del D.L. 59 del 21.3.1978, convertito, con modificazioni, dalla legge 191 del 18.5.1978. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’art. 69 del citato Testo Unico di cui al D.P.R. 131/1986».
La rinegoziazione può essere richiesta all’ente finanziatore sino al 31 dicembre 2012 e consente di trasformare il mutuo esistente da tasso variabile a tasso fisso, mantenendo inalterato il periodo di finanziamento, ovvero, su richiesta, prolungandolo fino a un massimo di altri 5 anni, purché la vita residua non superi i 25 anni.

LA RINEGOZIAZIONE DEI MUTUI.

L’art. 8, comma 6, del D.L. 70/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 106 del 12.7.2011, dispone che la materia della «rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario» è regolata come segue:
a. fino al 31.12.2012 il mutuatario che – prima dell’entrata in vigore del presente decreto – ha stipulato, o si è accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a € 200 mila, per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo alle condizioni di cui alla lett. b), qualora al momento della richiesta presenti un’attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a € 35 mila e, salvo diverso accordo tra le parti, non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;

b. la rinegoziazione assicura, in funzione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fi sso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;

c. il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di 5 anni, purché la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni;

d. le garanzie ipotecarie già prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi del presente comma continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti all’originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione. Resta fermo quanto previsto dall’art. 39, comma 5, del D.Lgs. 385 dell’1.9.1993. La disposizione di cui alla presente lettera si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 130 del 30.4.1999, al fi ne di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della rinegoziazione. In tal caso la banca è surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dell’integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell’operazione di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite;

e. qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoziazione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito in precedenza oggetto di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne dà notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validità e il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalità o annotazione. Fonte : Il sole 24 ore articolo di Borgoglio Alessandro

Leggi 1217 volte Ultima modifica Lunedì, 13 Aprile 2015 08:21